Dentro do planejamento urbano é importante ter atenção a diversos fatores, mas talvez o fator mais importante seja o Potencial Construtivo, visto que ele é frequentemente referido como um conceito crucial no contexto do planejamento urbano. Mas afinal, o que é o Potencial Construtivo? É uma permissão concedida pelas autoridades municipais à incorporadoras e construtoras, cuja finalidade é possibilitar a construção de uma metragem quadrada superior à capacidade que a legislação local permitiria em um terreno específico. Este conceito desempenha um papel fundamental na expansão urbana e no desenvolvimento de áreas metropolitanas, sendo um elemento-chave na otimização do uso do solo e na gestão do crescimento das cidades.
Em sua essência, o Potencial Construtivo permite que o proprietário de um terreno construa além dos limites estabelecidos pelas regulamentações urbanas, desde que cumpra determinados critérios definidos pela prefeitura ou pelas autoridades locais. Isso pode incluir contrapartidas financeiras, que são pagas à prefeitura, ou o comprometimento dos empreendedores com melhorias na infraestrutura urbana local.
A concessão de Potencial Construtivo é uma maneira de equilibrar o desenvolvimento urbano com a preservação de áreas verdes, a promoção de espaços públicos e a adequação da infraestrutura às necessidades das áreas em crescimento. Pois, ao permitir o adensamento urbano, o Potencial Construtivo se torna uma forma de conter o espraiamento urbano, ou seja, o crescimento urbano desconcentrado e pouco denso, que resulta em vazios urbanos dentro da mancha urbana e demanda a implantação de novas infraestruturas, o que não é sustentável. Outra característica associada ao espraiamento urbano é a periferização da população.
No Brasil, diversos tipos de obras e empreendimentos imobiliários têm se beneficiado do conceito de Potencial Construtivo para viabilizar sua realização e otimizar o uso do solo. A utilização do Potencial Construtivo possibilita a maximização do uso da área disponível, o que é especialmente valioso em um ambiente urbano em constante crescimento. De acordo com a finalidade do empreendimento o Potencial Construtivo permite maximizar ganhos e contribuir para o desenvolvimento das cidades, por exemplo:
- Empreendimentos Residenciais:
Em áreas urbanas densas, o Potencial Construtivo permite a construção de edifícios mais altos, resultando em um maior número de unidades residenciais e contribuindo para a oferta habitacional e o desenvolvimento econômico local.
- Edifícios Comerciais:
Edifícios comerciais, especialmente aqueles destinados a escritórios, consultórios e outros serviços, são outra categoria de construções que se beneficiam do Potencial Construtivo no Brasil. Ao permitir a construção de mais espaços comerciais em uma mesma área, esses edifícios atraem um maior número de consumidores e profissionais, gerando um fluxo econômico mais intenso e dinâmico para a região.
Como calcular o Potencial Construtivo?
O Potencial Construtivo é calculado multiplicando-se a área do terreno pelo Coeficiente de Aproveitamento (CA) permitido pela legislação local. Esse cálculo resulta na área computável máxima que pode ser construída no lote. Os valores do CA variam de acordo com a zona urbana em que o terreno se encontra. Geralmente, há três valores principais:
- CA Básico: Potencial gratuito de construção, aplicado à maioria dos lotes urbanos. Muitas vezes estabelecido em 1,0, permitindo a construção de toda a área do terreno.
- CA Máximo: Valor mais alto, que não pode ser ultrapassado sem o pagamento de uma contrapartida financeira à Prefeitura, conhecida como Outorga Onerosa. Varia de acordo com a zona, podendo chegar a 2-4 em áreas de maior densidade.
- CA Mínimo: Valor abaixo do qual um imóvel é considerado subutilizado. Terrenos abaixo do CA mínimo podem ter restrições de uso e desenvolvimento.
Logo, para calcular o Potencial Construtivo de um terreno, utiliza-se a seguinte fórmula:
Área Construível = Área do Terreno x Coeficiente de Aproveitamento (CA)
Por exemplo, em um terreno de 1.000 m² com CA máximo de 2, o Potencial Construtivo seria: área construível = 1.000 m² x 2 = 2.000 m²
Vantagens e desvantagens do uso do Potencial Construtivo em projetos urbanos
Sem dúvida, o maior benefício do uso do Potencial Construtivo, é no desenvolvimento de áreas metropolitanas, onde atua como um elemento-chave para um crescimento planejado e eficiente. Ademais, a concessão de Potencial Construtivo auxilia no equilíbrio entre o desenvolvimento urbano e a preservação de áreas verdes, promovendo espaços públicos e garantindo um ambiente urbano mais harmonioso.
Por outro lado, as principais desvantagens do uso do Potencial Construtivo em projetos urbanos podem incluir a possível concorrência de recursos e infraestruturas urbanas. Em alguns casos, pode haver uma competição entre os fundos gerados pela venda de Potencial Construtivo adicional, o que pode limitar a arrecadação e o investimento em determinadas áreas. Além disso, a aplicação do Potencial Construtivo pode não ser um processo simplificado, exigindo uma análise criteriosa por parte das autoridades locais devido aos desafios associados ao aumento da densidade populacional e à necessidade de melhorias na infraestrutura.
Outro aspecto negativo é a complexidade na concessão do Potencial Construtivo. Como dito anteriormente, a concessão pode envolver contrapartidas financeiras ou compromissos com melhorias na infraestrutura local, o que pode tornar o processo complexo e sujeito a debates. Isso porque, se as melhorias não forem especificadas de maneira clara e alinhadas com os interesses públicos, o conceito pode se tornar subjetivo. Por exemplo, um empreendedor poderia realizar ações superficiais, como “pintar o meio-fio”, e alegar que contribuiu para a melhoria do local, sem realmente proporcionar benefícios significativos ou duradouros para a comunidade.
Um ponto adicional de desvantagem é que, muitas vezes, o Potencial Construtivo é usado como forma de barganha, sem levar em consideração fatores técnicos importantes. Isso pode acarretar em um crescimento urbano não sustentável, visto que a infraestrutura urbana não havia sido anteriormente planejada para receber aquele adensamento. Quando o Potencial Construtivo é concedido com base em negociações que priorizam interesses privados sobre critérios técnicos, há um risco elevado de sobrecarregar os sistemas de transporte, saneamento e outros serviços públicos.
Por isso, esses fatores podem dificultar a implementação eficiente do Potencial Construtivo, exigindo um equilíbrio cuidadoso entre os interesses públicos e privados para garantir que os objetivos urbanos sejam alcançados sem comprometer a qualidade de vida dos moradores. É essencial que o planejamento urbano considere a capacidade de suporte da infraestrutura existente e promova um desenvolvimento ordenado e sustentável, evitando sobrecarregar áreas já vulneráveis e assegurando que todos os benefícios propostos realmente contribuam para o bem-estar coletivo.
Conclusão
Com base nas informações fornecidas, vimos que o Potencial Construtivo desempenha um papel importante no desenvolvimento urbano, permitindo a expansão controlada das cidades e a otimização do uso do solo. No entanto, a aplicação do Potencial Construtivo pode apresentar desafios, como a possível concorrência de recursos entre diferentes modelos de financiamento da política habitacional, conforme discutido.
Sem dúvida, o Potencial Construtivo é fundamental para a gestão urbana sustentável, equilibrando a expansão das cidades com a preservação de áreas verdes e a melhoria da infraestrutura, promovendo um crescimento urbano mais harmonioso e bem planejado. Contudo, a concessão do Potencial Construtivo envolve complexidades, como contrapartidas financeiras e compromissos com infraestrutura, o que pode tornar o processo demorado e sujeito a debates.
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