Onde fazer empreendimentos imobiliários
Muitos locais já construídos, ou onde funcionava uma atividade antigamente (como industrial) podem se transformar em um inovador empreendimento imobiliário. Esses locais têm uma expressão do inglês chama de Greyfield e em países em desenvolvimento tem se mostrado relevantes oportunidades para aumentar a dinâmica urbana das cidades.
A missão da Biossplena é gerar valor nos espaços urbanos. Queremos discutir sobre aproveitamento urbano e as oportunidades que as cidades oferecem para atrair negócios e ampliar a dinâmica urbana. E em tempos de revisão de planos diretores, nos perguntamos novamente: até quando nossas cidades irão se estender horizontalmente? Qual o limite de transformação de solo natural em urbano? Onde passa a linha divisória entre a necessidade de desenvolver e de preservar?
Com pesquisa, compartilhamento de ideias entre amigos e parceiros que trabalham na área, temos cada dia mais certeza de que a cidade precisa ser mais compacta e eficiente. A cidade tem muito potencial construtivo para explorar em locais onde a infraestrutura urbana já está pronta. Vale explicar que compacta significa menos “espalhada” e eficiente significa gastar menos e produzir mais, encurtar distâncias e aproximar interesses.
Vamos falar sobre empreendimento imobiliários em locais novos
Segundo Andrew Georgeadis, arquiteto e urbanista americano e nosso parceiro na Biossplena Inteligência Urbana o conceito de Greenfield é o que aproveita um terreno natural, preservado ou um terreno que até então era usado para produção agrícola ou pecuária. Estes terrenos são matéria prima para novos loteamentos e condomínios. É o que chamamos no Brasil de expansão urbana.
Empreedimentos Imobiliários em terrenos com ocupação
Andrew tem grande experiência em projetos de Greyfield que “redesenha” um local que já teve um uso no passado e que por algum motivo foi abandonado e necessita de reciclagem. Normalmente são locais que abrigavam industrias e até mesmo um shopping center (este último muito mais na realidade americana que brasileira, na qual tem a tendência de aparecer um greyfield quando shopping centers morrem porque são “Outclassed” significa que algo novo, bonito, ou mais interessante foi construído e as pessoas param de frequentar, perdendo fregueses, etc.). Às vezes, uma empresa faz isto aos próprios imóveis (Self-destruction). Enfim, um terreno com construções sem uso ou subutilizado.
Um exemplo de Greyfield está acontecendo na cidade de Caxias do Sul. O complexo da antiga Maesa. Uma antiga metalúrgica que agora irá receber retrofit para novos usos para o desfrute da comunidade. A localização da Maesa é excelente, permite acesso pelo transporte público e valoriza toda um região que já está consolidada. Certamente a Maesa será uma grande âncora para o desenvolvimento urbano da região e da cidade toda.
Onde estão as oportunidades para novos empreendimentos imobiliários?
Mas mais que identificar prédios que possam receber novos usos, pode-se perceber regiões das cidades que podem receber retrofit.
Um referencial latino americano que já está em desenvolvimento no México, estado de Nueva León é o Plano de Regeneração Urbana do Distrito Tec Monterrey. Os pilares deste projeto são: Pesquisa e Empreendedorismo; Integração da Mente, Corpo e Espírito; Colaboração e Inspiração; Aprendizagem Comprometida; Espaços Compartilhados.
Um exemplo de redesign urbano em país desenvolvido citamos o Northesat False Creek (NEFC) em Vancouver no Canadá. O NEFC é um plano de redesenho de uma área já urbanizada que necessita de melhorias urbanas. Será uma intervenção urbana de 58 hectares de vital importância para a cidade.
Tem o propósito de oferecer maior suporte de serviços e conectividade a comunidade urbana, projetado utilizando critérios qualificados de habitabilidade acompanhados de viabilidade econômica, ambiental e social, promovendo a criação de uma nova centralidade atrativa e culturalmente vibrante.
A legislação local foi modificada e reaprovada para permitir o aumento da densidade e suportar 200 mil metros quadrados para novos empreendimentos imobiliários. A iniciativa foi do próprio Município, compreendendo que esta região era a única ao longo da área de False Creek (setor onde o mar avança sobre o território formando uma grande lagoa) em carecer de qualidade urbana compatível com o resto da cidade.
Do total a ser construído, será destinado obrigatoriamente 18% da superfície para abrigar espaços comerciais e 6% para espaços comunitários/cívicos. O restante, aproximadamente 150 mil metros quadrados de construção serão destinados ao uso residencial. Um exemplo interessante de analisar, é que do total de moradias, 20% deve ser destinado para habitação social, sendo que devem ser incluídos nos edifícios, ou seja, não há separação de edificações para maior ou menor renda, todos conviverão nos mesmos espaços.
Este projeto demostra que a legislação urbana deve ser orgânica e ir se adaptando as necessidades da população. Para isso acontecer na velocidade das necessidades é preciso, mesmo em países desenvolvidos como o Canadá, estabelecer relações com a iniciativa privada, num processo de ganha-ganha-ganha (população-privado-município). Vancouver não tem um plano diretor para toda a cidade, eles têm planos para os bairros apenas.
Quem pensa a cidade como um todo é um órgão da Região Metropolitana (Metro Vancouver). Entendi que por terem legislações menores, relacionadas aos bairros, conseguem ser mais ágeis nas proposições.
Ficou clara na entrevista ao Sustainability Planner John Freeman e a Lead Park Planner Catarina Gomes que há uma preferência por edificações mais altas e mais esbeltas para que se mantenha o distanciamento entre as edificações e o sol e sombra seja bem distribuindo ao longo dos espaços.
Para as edificações mais altas são calculadas as projeções de sombra e sol ao longo das estações do ano e também respeitados alguns pontos focais de visualização da paisagem. Eles consideram que a Skyline da cidade e o visual das montanhas tem o mesmo “peso” e ambos merecem cuidados (respeitam os chamados cones de visão para o entorno).
Qual a melhor equipe?
A equipe Biossplena tem metodologia própria e acredita que a transdisciplinariedade é fundamental na proposição de um projeto de um novo empreendimento imobiliário. Engenheiro ambiental, arquiteto e urbanista, engenheiro civil, designer, publicitário estão fazendo deste projeto em construção uma bela oportunidade de fazer cumprir com nossa missão Biossplena: gerar valor aos espaços urbanos.
Usamos ferramentas tecnológicas, geoprocessamento, big data, ciência de dados, pesquisa científica, reuniões de grupo, matriz de desafios x diretrizes, matriz SWOT, design thinking, design regenetarivo para levantar informações e diagnosticar tudo o que é necessário e fundamental para fazer uma ótima proposta urbanística e arquitetônica.
Os espaços urbanos consolidados têm muitas potencialidade e nós da Biossplena, junto com nossos parceiros, estamos buscando unir pessoas com interesses comuns e a partir de regiões com elementos interessantes para o desenvolvimento de novas centralidades, iremos em breve apresentar situações que revolucionarão a forma de perceber oportunidades nas cidades.
O desafio agora é posicionar a Biossplena como “polinizador” destas iniciativas no sul do país, fazendo este tipo de urbanismo florescer novamente.
Parcerias Público Privadas
É uma grande oportunidade a interação entre os investimentos públicos e privados, mas exige que o investidor privado faça mais do que apenas construir o edifício.
O investidor privado deve fazer melhorias no entorno do empreendimento imobiliário e com isso ele mesmo estará ganhando, pois sua obra ficará mais atraente para os compradores. O poder público deve permitir que o privado faça e seguindo a onda da nova politica de liberdade econômica, deve induzir que o privado inove.
Enfim, grandes aprendizados e a certeza de que temos grandes desafios pela frente. Pelo menos confirmamos que nossa forma de pensar está correta e continuaremos promovendo a novas centralidades urbanas nas cidades Brasileiras.
