Projetos de urbanização são peças fundamentais para o desenvolvimento sustentável das cidades, mas, frequentemente, enfrentam desafios para obter aprovação devido a questões ambientais, técnicas e financeiras. Isso porque, para construir, ampliar ou regularizar um empreendimento, é necessário a aprovação do Projeto Arquitetônico e/ou Urbanístico que deve ser elaborado por profissional legalmente habilitado, respeitando-se os limites das atribuições de cada profissão definidas em leis próprias, as Normas Técnicas oficiais e as leis municipais, estaduais e federais vigentes. Neste artigo, exploraremos estratégias para lidar com os obstáculos e as condições necessárias do seu projeto caso não seja aprovado.
Fazer a revisão e análise do feedback por um profissional qualificado:
Ao lidar com um projeto de urbanização não aprovado, é crucial realizar uma análise cuidadosa do feedback recebido. Esta análise inicial permite identificar os pontos específicos que necessitam de ajuste e planejar as próximas etapas de forma eficaz. Aprofundar-se nesse processo é essencial para compreender as expectativas das partes interessadas, sejam elas relacionadas a questões ambientais, técnicas ou financeiras.
Nesse sentido, escolher um Responsável Técnico Executivo bem qualificado se mostra fundamental. Este profissional, que pode ser um arquiteto ou um engenheiro civil devidamente cadastrado nos órgãos competentes, acompanhará o projeto desde a aprovação até a execução da obra, e também entenderá mais facilmente o feedback da prefeitura. Com sua experiência e expertise, ele será capaz de realizar uma revisão do projeto mais assertiva, evitando possíveis alterações futuras e garantindo que o projeto esteja em conformidade com os requisitos legais em menos tempo.
Lembre-se que a escolha do responsável bem qualificado não apenas é essencial para compreender o feedback da prefeitura e realizar revisões assertivas no projeto, mas também assegura a qualidade e a conformidade da gestão e execução da obra.
Detalhar questões ambientais acompanhado de um Memorial Descritivo:
Uma das principais áreas de preocupação ao enfrentar a não aprovação de um projeto de urbanização, é quando é decorrente de questões ambientais. Quando isto ocorre, estratégias como a realização de estudos de impacto ambiental e a incorporação de tecnologias sustentáveis podem ajudar a tornar o projeto mais compatível com as normativas ambientais. Além disso, trabalhar em parceria com órgãos ambientais e especialistas na área também pode garantir que os ajustes sejam efetivos e alinhados com as melhores práticas de sustentabilidade. Mas como podemos demonstrar esses estudos de forma que contribua para a aprovação do projeto?
Uma forma eficaz de demonstrar os estudos ambientais e as estratégias de sustentabilidade é através da elaboração de um Memorial Descritivo abrangente. Este documento detalhado descreve todos os aspectos do projeto, desde as condições iniciais do lote até os cálculos estruturais e os sistemas de infraestrutura propostos.
No que diz respeito às preocupações ambientais, o Memorial Descritivo pode descrever os métodos específicos que serão empregados para minimizar o impacto ambiental durante as diferentes fases do projeto. Isso pode incluir medidas para preservação da vegetação existente, gestão de resíduos, controle de erosão, conservação da água e proteção de habitats naturais. Além disso, ao detalhar os sistemas de infraestrutura, como abastecimento de água, instalações elétricas e hidrossanitárias eficientes, o Memorial Descritivo permite uma análise abrangente dos impactos ambientais associados a esse.
Portanto, ao apresentar um projeto urbanístico com um Memorial Descritivo, os responsáveis pelo projeto demonstram um compromisso claro com a transparência, a responsabilidade ambiental e o cumprimento das normativas vigentes. Isso fortalece a credibilidade do projeto junto aos órgãos reguladores e à comunidade, e também contribui para a aprovação de um projeto em prol de um ambiente urbano mais sustentável e resiliente.
Reavaliar e reestruturar a viabilidade financeira:
Após uma não aprovação, também é fundamental reavaliar o orçamento do projeto e buscar fontes alternativas de financiamento. Isso pode incluir a reavaliação de custos, a busca por investidores ou a redução de escopo do projeto para garantir sua viabilidade financeira, sempre buscando um equilíbrio entre manter a qualidade e os objetivos do projeto, mesmo diante das restrições financeiras.
O principal motivo para reavaliar a viabilidade financeira é diminuir os riscos, evitando que projetos sem o retorno financeiro mínimo viável sejam realizados. Ele é um norte e um guia para empreendedores, direcionando as decisões empresariais em escolhas mais promissoras. Para fazer isso de forma correta, é preciso reunir alguns dados principais e escolher as decisões assertivas. Esses dados mudam conforme as particularidades de cada empreendimento, necessitando pequenas alterações para que a análise seja feita. Veja abaixo tópicos que precisam ser levados em consideração na maioria dos casos:
1. Análise de mercado:
Este estudo demonstra que, principalmente quando se trata de projetos de urbanização que não são aprovados, é fundamental realizar uma análise de mercado abrangente. Isso porque, avaliar as flutuações do mercado em períodos específicos para produtos ou serviços relacionados ao projeto de urbanização, pode fornecer insights valiosos sobre a viabilidade financeira do empreendimento. Além disso, a compreensão da aceitação do público-alvo e da variação das vendas de acordo com a situação econômica, quando conduzida de forma apropriada, pode ajudar a orientar os próximos passos a serem tomados, seja revisando o projeto original, identificando novas oportunidades de mercado ou ajustando as estratégias financeiras para lidar com os desafios apresentados pela não aprovação do projeto.
2. Projeção de fluxo de caixa:
Observar os investimentos, custos e despesas ao longo de um período específico é essencial. Geralmente, são considerados intervalos de dois ou cinco anos a partir do início do projeto para manter uma perspectiva realista e evitar decepções futuras. Uma projeção bem feita leva em consideração dados concretos sobre o mercado e os investimentos. É crucial lembrar que o aumento da receita de um negócio geralmente implica em maiores despesas e custos operacionais. Logo, compreender esses gastos e como eles se comportam (aumentando ou diminuindo) é fundamental para uma gestão eficaz.
3. Análise de indicadores:
Quando se trata de projetos de urbanização que enfrentam obstáculos de aprovação ambiental, técnica e financeira, a análise de indicadores se torna ainda mais crucial para entender os desafios enfrentados e prever os possíveis lucros futuros. Nesse contexto, os indicadores a serem considerados podem incluir a taxa interna de retorno, por exemplo, que ajuda a avaliar a viabilidade financeira do projeto. Além disso, a exposição máxima de caixa, para entender os riscos financeiros associados aos atrasos na aprovação e implementação do projeto. E, por fim, o valor presente líquido, que também desempenha um papel importante, permitindo avaliar se os retornos esperados do projeto justificam os investimentos necessários. Em suma, essa análise cuidadosa dos indicadores pode fornecer insights valiosos sobre como agir de maneira estratégica diante de projetos de urbanização não aprovados, abordando as questões ambientais, técnicas e financeiras de maneira eficaz.
Conclusão:
Apesar dos desafios enfrentados quando um projeto de urbanização não é aprovado, a adaptação e a busca por soluções inovadoras são fundamentais para superar os obstáculos. Ao implementar estratégias ambientais, técnicas e financeiras adequadas, é possível garantir que os projetos contribuam positivamente para o ambiente urbano e a sociedade como um todo. Lembre-se sempre de que a perseverança e a criatividade são essenciais para transformar desafios em oportunidades de crescimento e desenvolvimento.
Nós da Biossplena, possuímos uma grande experiência com todos os trâmites de aprovação e projetos relacionados a empreendimentos urbanísticos. Isso porque, antes da nossa fundação, já atuamos na elaboração de legislações da política urbana, conhecendo bem o “outro lado do balcão” – o órgão público que aprova tais projetos. Essa experiência prévia, junto com mais de uma década de atuação em mais de 14 estados brasileiros, nos deu pleno conhecimento e segurança sobre todas as etapas do processo, incluindo grande expertise sobre as questões de legislação, viabilidade técnica e econômica.
Além disso, nossa visão completa e sistêmica nos permite uma tomada de decisão extremamente assertiva, exequível e dentro da legislação, aportando segurança ao empreendedor. Essa sensibilidade em projetos urbanísticos é o resultado de anos de atuação e de proximidade dos empreendedores e seus desafios.