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Greenfield x Greyfield: onde temos mais oportunidades?

A missão da Biossplena é gerar valor nos espaços urbanos. Queremos discutir sobre aproveitamento urbano e as oportunidades que as cidades oferecem para atrair negócios e dinamizar as relações urbanas. E em tempos de revisão de planos diretores, nos perguntamos novamente: até quando nossas cidades irão se estender? Qual o limite de transformação de solo natural em urbano? Onde passa a linha divisória entre a necessidade de desenvolver e de preservar?

Com pesquisa, compartilhamento de ideias entre amigos e parceiros que trabalham na área, temos cada dia mais certeza que a cidade precisa ser mais compacta e eficiente. Compacta significa menos “espalhada” e eficiente significa gastar menos e produzir mais, encurtar distâncias e aproximar interesses.

Greenfield

Segundo Andrew Georgeadis, arquiteto e urbanista americano e nosso parceiro na Biossplena Inteligência Urbana o conceito de Greenfield é o que aproveita um terreno natural, preservado ou um terreno que até então era usado para produção agrícola ou pecuária. Estes terrenos são matéria prima para novos loteamentos e condomínios. É o que chamamos no Brasil de expansão urbana.

Exemplo de Greenfield: Levantamento de terreno para empreendimento na cidade de Goiánia – GO. Fonte: Arquivo Biossplena (2015)

Greyfield

Andrew tem grande experiência em projetos de Greyfield que “redesenha” um local que já teve um uso no passado e que por algum motivo foi abandonado e necessita de reciclagem. Normalmente são locais que abrigavam industrias e até mesmo um shopping center (este último muito mais na realidade americana que brasileira, na qual tem a tendência de aparecer um greyfield quando shopping centers morrem porque são “Outclassed”  significa que algo novo, bonito, ou mais interessante foi construído e as pessoas param de frequentar,  perdendo fregueses, etc.).  Às vezes, uma empresa faz isto aos próprios imóveis (Self-destruction). Enfim, um terreno com construções sem uso ou subutilizado.

Exemplo de Grayfield: Antiga sede da MAESA – Caxias do Sul / RS. Fonte: Arquivo Biossplena (2016)

Brownfield

É comum falarmos também em Brownfield que é um terreno “contaminado” ou que necessite limpeza (normalmente relativo a questões ambientais). Um fato interessante: ‘Brownfield’ também descreve um terreno ”contaminado” pela  percepção do público, o qual  pode não estar poluído ou pode ter pouquíssima poluição,  mas a reputação do terreno no passado já causou uma percepção do público que baixou valor imobiliário ou algum outro preconceito contra o terreno do tipo: “quem vai comprar uma casa nesse terreno? Era uma fábrica no passado! Era um posto de gasolina no passado!”; ou do corretor de imóveis: “Como e que vou conseguir vender espaço comercial aqui?  Era um (Inserir qualquer uso nao desejavel aqui) no passado!”

Exemplo de Brownfield: Parque Felipe VI .Madrid – Espanha. revitalização de área urbana sobre aterro sanitário ilegal. Fonte: Cadenaser – Radio Madrid (2017)

Apresentados estes conceitos, gostaríamos de fazer uma discussão entre as oportunidades nas cidades brasileiras quanto a Greenfield e Greyfield. Então incluiremos algumas análises baseadas nestes conceitos e fazendo alinhamentos com a cidade contemporânea, ou a cidade que precisamos hoje no Brasil para atender nossas necessidades.

As novas oportunidades de Greyfield no Brasil: Um case Biossplena em Santa Catarina

A Biossplena fez nos últimos nove anos diversos projetos urbanos em terrenos do tipo Greenfield. E no último ano, oportunidades incríveis estão surgindo em terrenos do tipo Greyfield. Estamos nos perguntando em quais destas oportunidades podemos gerar mais valor à cidade. Podemos motivar que mais negócios aconteçam, que investimentos tenham maior retorno e que a cidade se torne mais eficiente.

Nós gostamos de projetar e pensar espaços urbanos e os dois tipos nos motivam. Mas o Greyfield é o que tem nos empolgado mais. Neste momento estamos desenvolvendo um projeto na maior cidade do estado de Santa Catarina, Joinville, onde no passado funcionava a unidade industrial da Tigre. Este terreno tem, além de pavilhões industriais, características muito interessantes para o desenvolvimento de uma nova centralidade.

Vista panorâmica Condomínio Empresarial CRH – Joinville / SC. Fonte: Biossplena (2019)

Nova centralidade é o que chamamos de um novo centro para a cidade. Ele não substitui o centro original, mas cria uma nova vocação e torna aquela região mais independente do restante da cidade. Ou seja, aproximamos as necessidades de trabalho, saúde, lazer, educação e negócios em uma outra centralidade. As pessoas não precisam se deslocar tanto, criando um elo comunitário e de compartilhamento de espaços.

Encurtar as distâncias e desperdício de tempo é um dos principais objetivos de uma nova centralidade. Este projeto em Joinville está em uma área de 24 hectares totalmente rodeada de cidade e muito bem localizada quanto ao centro original da cidade e Rodovia BR101. Estamos propondo que este espaço abrigue três elementos chave:

A indústria de alta performance: que abriga processos industriais mais tecnológicos, limpos e que demandam pouco espaço industrial, mas que detenham um ecossistema dinâmico e eficiente;

Centro de comércio, serviços e habitação diversa (congrega todas os tipos de necessidades): juntamente com um parque urbano (parte do terreno tem vegetação nativa da Mata Atlântica preservada e já conta com instalações para prática de esporte e lazer);

Centro de inteligência: local que abrigará o nascedouro de ideias e empresas e que disponibilizará de todo o suporte para acelerar as oportunidades de inovação que nosso país necessita.

Acreditamos que estes três núcleos juntos possam se equiparar com um referencial latino americano que já está em desenvolvimento no México, estado de Nueva León, Distrito Tec Monterrey. Os pilares deste projeto são: Pesquisa e Empreendedorismo; Integração da Mente, Corpo e Espírito; Colaboração e Inspiração; Aprendizagem Comprometida; Espaços Compartilhados. O Diretor e sócio da Biossplena, Arquiteto e Urbanista chileno, Mestre em Habitat Sustentável Miguel Pino Quilodrán, buscou este benchmarking e acertou “na mosca” ao apresentar isso ao nosso cliente que validou a aplicação destes conceitos no projeto de Joinville.

Plano de Regeneração Urbana – Tecnológico de Monterrey, México. Fonte: Sasaki Associates

A equipe Biossplena tem metodologia própria e acredita que a multidisciplinariedade é fundamental na proposição de um projeto como este. Engenheiro ambiental, arquiteto e urbanista, engenheiro civil, designer estão fazendo deste projeto em construção uma bela oportunidade de fazer cumprir com nossa missão: gerar valor aos espaços urbanos. Usamos ferramentas tecnológicas, geoprocessamento, big data, ciência de dados, pesquisa científica, reuniões de grupo, matriz de desafios x diretrizes, matriz SWOT para levantar informações e diagnosticar tudo o que é necessário e fundamental para fazer uma ótima proposta urbanística e arquitetônica.

O Alencar Guilherme Lehmkuhl da empresa CRH (nossa contratante) está envolvido diretamente nas definições do projeto e tem a missão de transmitir nossas ideias ao conselho gestor da empresa. Ele é muito dinâmico e está atento e sugere que pensemos muito nas mudanças de padrões que as cidades estão experimentando. Ele cita por exemplo que podemos pensar mais em adaptação para um “Airbnb” do que para operação hoteleira tradicional. Um exemplo de mudança de comportamento que já é realidade. Quais os exemplos semelhantes que o futuro nos reserva?

Mapa concentração de atividades lucrativas no raio de 3.000 m desde o terreno em estudo – Joinville / SC. Fonte: Biossplena (2019)

Outras oportunidades de Grayfield a serem exploradas: Caxias do Sul – RS

Neste sentido, também estamos analisando uma região de Caxias do Sul. A segunda maior cidade do estado do Rio Grande do Sul, que tem muitas semelhanças com  Joinville e juntamente com nosso parceiro Tiago Fiamenghi (designer focado no conceito de Place Branding) estamos tentando perceber que regiões do tecido urbano consolidado poderiam receber alguma iniciativa semelhante ao que estamos desenvolvendo em Joinville.

Percebemos que Joinville está muito na frente de Caxias do Sul quanto a questões de inovação, porque já iniciou este movimento há pelo menos 20 anos, por gestões estaduais que tinham olhos no futuro. Caxias do Sul tem muitas potencialidades também, e nós da Biossplena junto com nossos parceiros, estamos buscando unir pessoas com interesses comuns e a partir de regiões com elementos interessantes para o desenvolvimento de novas centralidades, iremos em breve apresentar situações que revolucionarão a forma de perceber oportunidades nas cidades. O desafio agora é posicionar a Biossplena como “polinizador” destas iniciativas no sul do país, fazendo este tipo de urbanismo florescer novamente.

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