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Aprendendo sobre Redesign Urbano: Northeast False Creek Plan

Estive visitando a Prefeitura de Vancouver para conhecer sobre o Plano de Northeast False Creek (NEFC). O NEFC é um plano de redesenho de uma área já urbanizada que necessita de melhorias urbanas. Será uma intervenção urbana de 58 hectares de vital importância pela cidade, com o propósito de oferecer maior suporte de serviços e conectividade a comunidade urbana, projetado utilizando critérios qualificados de habitabilidade acompanhados de viabilidade econômica, ambiental e social, promovendo a criação de uma nova centralidade atrativa e culturalmente vibrante.

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Figura 1 – Northeast False Creek Area

A legislação local foi modificada e reaprovada para permitir o aumento da densidade e suportar 200 mil metros quadrados de novas edificações. A iniciativa foi do próprio Município, compreendendo que esta região era a única ao longo da área de False Creek (setor onde o mar avança sobre o território formando uma grande lagoa) em carecer de qualidade urbana compatível com o resto da cidade. Do total a ser construído, será destinado obrigatoriamente um 18% da superfície para abrigar espaços comerciais e 6% para espaços comunitários/cívicos. O restante, aproximadamente 150 mil metros quadrados de construção serão destinados ao uso residencial. Um exemplo interessante de analisar, é que do total de moradias, 20% deve ser destinado para habitação social, sendo que devem ser incluídos nos edifícios, ou seja, não há separação de edificações para maior ou menor renda, todos conviverão nos mesmos espaços.

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Figura 2 – Core Community Values

Este projeto demostra que a legislação urbana deve ser orgânica e ir se adaptando as necessidades da população. Para isso acontecer na velocidade das necessidades é preciso, mesmo em países desenvolvidos como o Canadá, estabelecer relações com a iniciativa privada, num processo de ganha-ganha-ganha (população-privado-município). Vancouver não tem um plano diretor para toda a cidade, eles têm planos para os bairros apenas. Quem pensa a cidade como um todo é um órgão da Região Metropolitana (Metro Vancouver). Entendi que por terem legislações mais pequenas, relacionadas aos bairros, conseguem ser mais ágeis nas proposições.

Ficou clara na minha entrevista ao Sustainability Planner John Freeman e a Lead Park Planner Catarina Gomes que há uma preferência por edificações mais altas e mais esbeltas para que se mantenha o distanciamento entre as edificações e o sol e sombra seja bem distribuindo ao longo dos espaços. Para as edificações mais altas são calculadas as projeções de sombra e sol ao longo das estações do ano e também respeitados alguns pontos focais de visualização da paisagem. Eles consideram que a Skyline da cidade e o visual das montanhas tem o mesmo “peso” e ambos merecem cuidados (respeitam os chamados cones de visão para o entorno).

Entre a densidade mínima prevista no zoneamento (legislação) e o aproveitamento total de terreno (verticalização proposta) é cobrado uma taxa chamado de CACs (Community Amenity Contributions). São pagamentos em dinheiro feitas pelos investidores privados nos momentos em que o Conselho da Cidade concede direitos de ampliação do potencial construtivo através da aprovação de um “re – zoneamento”. Estes valores ajudam a cidade a construir e expandir instalações como: parques, bibliotecas, espaços de estar para crianças, centros comunitários, serviços de transporte (como Bike Station), instalações culturais e casas comunitárias.

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Figura 3- O Atual e o Projetado

Os projetos são geridos por equipes multidisciplinares e os técnicos do município discutem o projeto em conjunto com os projetistas das empresas privadas. Os técnicos da prefeitura influenciam nos projetos até um determinado estágio, sendo que depois o desenvolvedor privado pode tomar suas próximas decisões.

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Figura 4 – Sugestões de Design das edificações

Em outras palavras, há uma forte interação entre os investimentos públicos e privados. A cidade tem muita qualidade, mas exige que o investidor privado faça mais do que apenas construir o edifício. O investidor privado deve fazer obras no entorno do edifício e com isso ele mesmo estará ganhando, pois sua obra ficará mais atraente para os compradores.

Uma mudança significativa proposta é o re – design de viadutos. Eu vi com meus olhos que a região do entorno dos viadutos sem dúvida foi o único local onde senti um certa insegurança em Vancouver, porque não tem vida, é escuro e jardins não crescem. Segundo os técnicos que conversei o ideal seria eliminar completamente os viadutos, mas é muito caro, pois um deles é a linha do metro. A diferença é que no Brasil resolvemos quase tudo com viadutos e aqui estão tentando eliminá-los pois bloqueiam a relação com o solo, a relação de pertencimento.

Me perguntaram se no Brasil ocorre algo similar. Respondi que sim, temos legislação para isso e algumas cidades como São Paulo e Rio de Janeiro já implementaram, mas todos sob fortes casos de corrupção, infelizmente. Qual a grande receita que eu entendi fazer a diferença aqui? Sem dúvida a transparência, pois neste projeto do NEFC eles ouviram 17 mil pessoas, em workshops, palestras, escritório de rua e online, durante 2 anos. Neste momento, em função da participação popular, alterarão parte do projeto e incluirão uma área destinada aos indígenas que ali extraiam seus alimentos, há muitos anos atrás. Farão um espaço alusivo à cultura indígena, prestando homenagem e também permitindo que os mesmos usufruam de um espaço especial a eles. Estão pensando em criar um festival de canoas que possa criar uma interação entre eles, os indígenas, e a população em geral.

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Enfim, grandes aprendizados e a certeza de que temos grandes desafios pela frente. Pelo menos confirmamos que nossa forma de pensar está correta e continuaremos promovendo a novas centralidades urbanas nas cidades Brasileiras.

 

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Figura 5 Reconciliation and Cultural Redress

 

biosplena-equipe-_0006_giovana 1Giovana Ulian
Diretora Executiva
Biossplena Inteligência Urbana